売出価格は誰が決める？プロが教える不動産価格設定のコツ

不動産の売却を考えている皆様、売り出し価格は誰が決めるのでしょうか？

この重要な価格設定、適正なものにすることで売却の成功が左右されます。高すぎれば買い手がつかず、低すぎれば損をする。売り出し価格をどう設定するかは、まさに腕の見せ所です。

本記事では、不動産の売り出し価格を決めるためのポイントと、失敗しないための注意点を丁寧に解説します。読み進めることで、適正な価格設定の方法がわかり、理想的な売却が叶うはずです。ぜひ、最後までご覧ください。

不動産の売り出し価格を決めるポイント

まずは実際に不動産の売り出し価格を決めるポイントをいくつか紹介していきます。

適正な売り出し価格とは？

不動産の売り出し価格を設定する際、適正な価格とは何かを理解することが重要です。（一般的に、適正な価格とは3ヶ月以内に売れると見込まれる価格を指します）

適正な価格設定は、売主と買主の双方にとって公平な取引を実現しやすくするため、慎重に行うべきです。不動産会社の査定価格を基準にしながらも、市場の動向や類似物件の価格を参考にして、適正な売り出し価格を見極めましょう。

適正な価格設定が不動産売却の成功の鍵であるといっても過言ではありません。価格設定が適正であれば、無駄な時間をかけずにスムーズな売却が期待できるでしょう。

売り出し価格と成約価格の違い

売り出し価格とは、売主が市場に提示する希望売却価格です。

一方、成約価格は実際に売買契約が成立した価格であり、売り出し価格とは異なることが多いです。特に、中古不動産では値引き交渉が一般的に行われるため、成約価格が売り出し価格よりも低くなる傾向があります。

公益財団法人東日本不動産流通機構のデータによると、マンションの成約価格は売り出し価格に近いことが多いですが、戸建てや土地の場合は成約価格が大きく乖離することもあります。

売主はあらかじめ値引き交渉を見越して売り出し価格を設定することをおすすめします。また、成約価格の実態を把握することで、現実的な期待値を持つことが重要です。

売り出し価格が高すぎる場合のリスク

売り出し価格を高く設定しすぎると、売却期間が長期化するリスクがあります。

買主が高いと感じる価格では、検討リストから外される可能性が高まり、結果として売れ残るリスクが増大します。また、長期にわたって売れない物件は市場での評価が下がり、最終的には大幅な価格見直しが必要になることもあります。

高すぎる価格設定は売主にとってもデメリットが大きいと思いますので、適正な価格設定を心掛け、早期売却を目指しましょう。

売り出し価格が安すぎる場合のリスク

とはいえ、売り出し価格を安く設定しすぎると、売主の利益が大幅に減少するリスクがありますよね。市場での評価が低く見積もられることで、適正な価値が認識されない可能性もあります。

安すぎる価格設定は早期売却につながることもありますが、売主が本来得るべき利益を逃してしまう可能性が高いため、慎重な価格設定が求められます。

つまり売り出し価格の設定はバランスが重要ですので、適正な価格で売却することで、売主にとって最良の結果を得られるようにしましょう。

査定価格と売り出し価格の関係

査定価格は、不動産会社が市場データや物件の状態を基に算出する価格です。この価格は、売り出し価格を決定する際の重要な基準となります。査定価格と市場価格の整合性を確認することで、売り出し価格を適正に設定することができます。

不動産会社の査定を複数受けることで、より正確な価格設定が可能となります。また、査定価格を参考にしながらも、最終的には売主自身の判断で売り出し価格を決定することが重要です。

査定価格を過信せず、複数の査定結果を比較検討することを推奨します。適正な価格設定を行うことで、スムーズな売却が実現できるでしょう。

売り出し価格を決めるための手順

ステップ①　ポータルサイトでの類似物件調査

売り出し価格を決める際の最初のステップとして、ポータルサイトで類似物件の価格を調査することが重要です。

SUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトを活用し、売却予定の物件と条件が似ている物件を検索します。検索条件には、最寄り駅や駅からの距離、面積、築年数、リフォームの有無などを設定することで、、マンションの場合は同じマンション内の売り物件や近隣の類似物件が見つかれば、かなり参考になります。

これにより、自分の物件が市場でどの程度の価格で取引されているのかを把握できます。ポータルサイトでの調査を通じて、安すぎる価格設定を防ぐとともに、適正な価格帯を見極めましょう。

ステップ②　住宅ローン残債の把握

売り出し価格を決める際には、住宅ローン残債を正確に把握することが不可欠です。売却価格が住宅ローン残債を上回る場合は問題ありませんが、売却価格が残債を下回るオーバーローンのリスクがある場合には注意が必要です。

オーバーローンの場合、売却金額だけでローンを完済できないため、売り出し価格は残債を上回るように設定する必要があります。不動産会社に相談し、オーバーローンを回避できる価格設定を心掛けましょう。残債を踏まえた価格設定により、売却後のトラブルを未然に防ぐことができます。

ステップ③　不動産会社への査定依頼

不動産会社に査定を依頼することは、売り出し価格を決めるための重要なステップです。

査定には、

• 簡易査定（机上査定）
• 実査定（訪問査定）

の2種類があります。

簡易査定は、現地を確認せずに周辺の取引事例や公示価格などを基に概算価格を算出する方法で、迅速に結果が得られますが、精度は訪問査定に劣ります。一方、実査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて建物の状態や周辺環境を詳細に評価する方法で、精度の高い査定価格が得られます。正確な査定を受けるためには、物件の特徴や修繕履歴などをしっかりと伝えることが重要です。

編集部としては、訪問査定を受けることで、より正確な価格を把握し、適正な売り出し価格を設定することを推奨します。

ステップ④　複数の不動産会社に査定依頼をする理由

売り出し価格を決める際には、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。不動産会社ごとに査定方法や得意とするエリアが異なるため、査定価格にばらつきが生じることがあります。一社だけの査定価格を鵜呑みにせず、複数社の査定結果を比較することで、より適正な価格を見極めることができます。

また、不動産会社の選定基準として、査定価格だけでなく、担当者の対応や会社の信頼性も重要なポイントです。媒介契約を結ぶ前に、各社の査定根拠やサービス内容を十分に確認しましょう。

実際に売り出し価格を決める際の注意点

注意点

• 相場と価格設定のバランス
• 売却スケジュールの立案
• 価格調整のタイミング

最後に、実際に売り出し価格を決める際の注意点についてお伝えします。

まず、相場価格と売り出し価格のバランスを取ることが重要です。相場よりも高すぎる価格設定は売却期間の長期化を招き、安すぎる価格設定は売主の利益を損なう可能性があります。

売却スケジュールを明確にし、適切なタイミングで価格調整を行うことも大切です。例えば、3ヶ月以内に売却できない場合は、価格見直しや依頼する不動産会社の変更を検討しましょう。また、売り出し価格を決定する際には、不動産会社と緊密に連携し、戦略的な価格設定を心掛けることが成功への鍵となります。

＼ 編集部の意見 ／

適切な価格設定とタイミングを見極めることで、スムーズな不動産売却を実現できると考えます。売主の方々には、慎重かつ計画的な売却活動をおすすめします！

適正な価格設定のための基準

3ヶ月で売れる価格とは？

不動産売却において「適正な価格」とは、一般的に3ヶ月以内に売れる価格を指します。

公益財団法人 東日本不動産流通機構のデータによれば、不動産の平均売却期間は、

• マンションは約71.5日
• 戸建ては約88.9日
• 土地は約95.9日

とされています。

この期間を目安に、売り出し価格を設定することで、早期売却が期待できます。

適正価格の設定は、売主と買主の双方にとってフェアな取引を実現しやすくするため、慎重に行う必要があります。査定価格や類似物件の価格を参考にしながら、3ヶ月以内に売れる現実的な価格を目指しましょう。

売り出し価格と市場の関係

売り出し価格は市場の動向に大きく影響されます。市場が活況であれば、高めの価格設定でも早期に売れる可能性がありますが、逆に市場が低迷している場合には、適正価格を下回る価格設定が必要になることもあります。

競合物件との比較も重要な要素で、周辺エリアで同様の条件の物件がどの程度の価格で売りに出されているかを把握することが不可欠です。

また、市場の動向に応じて、価格調整をタイミングよく行うことも成功の鍵となります。売り出し開始から一定期間が経過しても反響が少ない場合は、早めに価格を見直すことが重要です。

売却スケジュールの立て方

不動産売却を成功させるためには、明確な売却スケジュールを立てることが重要です。

まず、売却の目標期間を設定し、それに基づいてステップごとの計画を立てます。例えば、初めの1ヶ月で市場調査と査定依頼を完了させ、次の2ヶ月で売り出しと内覧対応を行うなど、具体的なスケジュールを作成します。また、スケジュール通りに進めるためには、不動産会社との密な連携が欠かせません。定期的なミーティングや進捗確認を行い、計画に遅れが生じないようにすることが大切です。

価格交渉のポイント

価格交渉のポイント

• 交渉のタイミング
• 交渉幅の設定
• 買主とのコミュニケーション

価格交渉は不動産売買において避けて通れないプロセスです。交渉のタイミングとしては、買付証明書の提出時が最も効果的です。このタイミングでの交渉が、売主と買主双方にとってメリットが大きいです。

交渉幅については、事前にどの程度の値引きに応じるかを決めておくことが重要です。また、買主とのコミュニケーションを大切にし、柔軟に対応することが成功の秘訣です。相手の要望を理解しつつ、自分の希望も伝えることで、双方にとって満足のいく取引を実現しましょう。

適正な価格設定の重要性とは

適正な価格設定は、不動産売却において極めて重要です。適正な価格設定により、市場での信頼を得ることができ、売主の利益を最大化することが可能となります。

また、適正価格は買主の満足度を向上させるため、スムーズな取引を実現しやすくなります。高すぎる価格設定や安すぎる価格設定は、いずれも売却の障害となり得るため、慎重な検討が求められます。

不動産会社の助言を参考にしながら、現実的で納得のいく価格を設定することが成功への鍵となります。

売り出し価格設定時の注意点

高過ぎる価格設定のリスク

高過ぎる価格設定は、不動産売却において大きなリスクを伴います。

まず、売却期間が長期化する可能性が高くなります。高すぎる価格では、買主の関心を引くことが難しく、内覧希望者が少なくなるためです。売れ残りのリスクも増加し、最終的には価格を大幅に見直す必要が生じることがあります。

市場での評価が下がると、売却がさらに困難になるため、初めから適正な価格設定が重要です。

早く売るための価格設定方法

早く売るための価格設定方法

• 市場相場を反映する
• 価格競争力を持たせる
• 初期設定の重要性

早く売却するためには、市場相場をしっかりと反映した価格設定が必要です。周辺エリアの類似物件の価格を参考にし、価格競争力を持たせることが重要です。

初期設定の価格が適正であれば、内覧希望者が増え、早期に買主を見つけることができます。市場の動向に応じて、迅速に価格を見直す柔軟性も必要です。価格設定の段階で不動産会社と十分に相談し、戦略的な価格設定を心掛けましょう。

最低売却価格を決める重要性

最低売却価格を事前に決めておくことも非常に重要です。（これにより、売却目標が明確になり、価格交渉の際にも基準を持って対応できます）

特に住宅ローンが残っている場合、最低売却価格はローン残債を上回るように設定する必要があります。これにより、売却後の財務負担を軽減し、安心して売却プロセスを進めることができます。不動産会社とよく相談し、現実的な最低売却価格を設定しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する利点

複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定価格を比較し、適正な価格を見極めることができます。

一社だけの査定結果に頼ると、偏った価格設定になりがち。複数社の査定を受けることで、各社の査定根拠や価格設定の理由を比較検討でき、より正確な価格設定が可能となります。

また、複数社からの提案を受けることで、信頼できる不動産会社を選定する助けにもなります。売却活動を成功させるためには、多角的な視点からの情報収集が重要です。

価格設定における失敗談と成功談

失敗例）高すぎる価格設定

価格設定における失敗例として、高すぎる価格設定をしたために売却が長期化し、最終的には大幅な値下げを余儀なくされたケースがあります。このような場合、市場での評価が下がり、売却がさらに困難になることが多いです。

成功例）適正価格で早期売却

一方、成功例としては、市場相場をしっかりと反映した適正価格で売り出した結果、短期間で複数の内覧希望者が現れ、スムーズに売却できたケースがあります。このように、適正価格の設定が売却の成功に直結することを理解しておくことが重要です。

編集部としては、過去の失敗談と成功談から学び、適正な価格設定を行うことで、売主が満足できる売却結果を得られるようにすることが大切だと考えます。

不動産会社とのコミュニケーション方法

不動産会社の選び方

不動産会社を選ぶ際には、まずその会社の実績と評判を確認することが重要です。インターネットの口コミや評判サイトをチェックし、過去の取引実績を調べることで、信頼できる会社かどうかの判断材料となります。

また、担当者の対応力も重要なポイントです。初めての問い合わせ時の対応や質問への回答の迅速さ、丁寧さを確認しましょう。提供されるサービスの内容も比較し、売却活動のサポートがどれだけ充実しているかを確認します。

査定結果の正しい見方と比較方法

不動産会社から提示された査定結果を見る際には、その査定額の根拠を理解することが大切です。不動産会社に査定額の内訳や算出方法を詳しく聞き、納得できる説明を受けるようにしましょう。

複数の不動産会社から査定を受け、その結果を比較することも重要です。査定額の比較だけでなく、各社のサービス内容や担当者の対応も考慮して、最も信頼できる会社を選びます。

不動産会社との交渉ポイント

不動産会社との交渉では、手数料の交渉が一つのポイントとなります。一般的には売買価格の3%＋6万円が仲介手数料の相場ですが、交渉次第では割引が可能な場合もあります。

また、売却活動の具体的な提案を求めることも重要です。どのようなマーケティングを行うのか、広告の出し方や内覧の対応方法など、具体的なプランを確認しましょう。契約条件についても事前にしっかりと確認し、不明点があれば丁寧に説明を受けることが大切です。

信頼できる不動産会社を見極める方法

信頼できる不動産会社を見極めるためには、口コミや評判の確認が効果的です。過去の取引事例や顧客の評価を参考にすることで、会社の信頼性を判断できます。

担当者の専門知識や経験も重要な判断材料です。具体的な質問を投げかけ、その回答内容から専門性の高さを評価しましょう。契約内容の透明性も見極めのポイントです。契約書の内容が明確で、不明瞭な点がないかを確認し、必要ならば弁護士や専門家に相談することも検討します。

不動産会社との良好な関係を築くために

不動産会社との良好な関係を築くためには、コミュニケーションが不可欠。定期的なミーティングや報告を通じて、進捗状況を共有し、意見交換を行いましょう。

信頼関係の構築も重要で、相手を信頼し、自分の意見や希望を正直に伝えることで、円滑な取引が期待できます。また、不動産会社からのフィードバックを積極的に受け入れる姿勢を持つことも大切です。プロの意見を尊重し、協力して最善の結果を目指しましょう。

まとめ

不動産の売り出し価格を決める際には、適正な価格設定が何よりも重要です。市場相場や類似物件の価格を参考にし、3ヶ月以内に売れる現実的な価格を目指しましょう。高すぎる価格設定は売却期間の長期化や売れ残りのリスクを伴い、低すぎる価格設定は売主の利益を損なう可能性があります。

売り出し価格を決めるための手順として、ポータルサイトでの類似物件調査、住宅ローン残債の把握、不動産会社への査定依頼、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。これにより、適正な価格を見極めることができます。

また、売り出し価格設定時の注意点として、高すぎる価格設定のリスク、早く売るための価格設定方法、最低売却価格を決める重要性、複数の不動産会社に査定を依頼する利点が挙げられます。これらを踏まえ、慎重に価格設定を行いましょう。

不動産会社とのコミュニケーション方法も売却成功の鍵です。信頼できる不動産会社を選び、査定結果の正しい見方と比較方法を理解し、不動産会社との交渉ポイントを押さえましょう。信頼関係を築き、良好な関係を保つことで、スムーズな売却活動が期待できます。

この記事を参考に、適正な価格設定と信頼できる不動産会社との協力を通じて、満足のいく不動産売却を実現してください。