空き家の管理とリスク！所有するコストとは

空き家をお持ちの皆さま、管理の大変さやリスクについてお考えになったことはございますか？

空き家を所有するには、固定資産税や管理費用がかかり、特定空家に指定されるとさらに負担が増えます。火災保険も適用外になることが多いので、安心して眠れない夜もあるでしょう。（大袈裟ですかね）

この記事では、空き家の管理方法や所有するコスト、リスクについて丁寧に解説します。これを読んで、空き家に関するお悩みを少しでも軽減していただければ幸いです。

空き家問題とは

空き家の増加背景とは

空き家の増加背景

• 相続により所有者が不在のまま放置
• 固定資産税の住宅用地特例措置による解体回避
• 人口減少と都市部への人口集中

相続によって所有者が不在のまま放置される空き家が増えています。この問題は、固定資産税の住宅用地特例措置によって悪化しました。住宅用地に対する固定資産税が減額されるため、相続された家が解体されずに空き家のまま残るケースが多く見受けられます。

また、人口減少と都市部への人口集中も空き家増加の一因です。特に地方では若者が都市に移住し、実家が空き家となるケースが増加しています。これらの要因が重なり、全国的に空き家の数が増加しているのです。

空き家が引き起こす問題とは

空き家が引き起こす問題

• 衛生面の問題
• 防犯面のリスク
• 地域の景観悪化

空き家が放置されると、まず衛生面の問題が発生します。ゴミが溜まり、不法投棄が行われ、悪臭が漂うことも少なくありません。また、防犯面でも大きなリスクとなります。

人の出入りがなくなることで、不審者が侵入しやすくなり、放火や犯罪の温床となることがあります。さらに、雑草や建物の老朽化により地域の景観が悪化し、近隣住民の生活環境にも悪影響を及ぼします。これらの問題は、地域全体の価値を下げることにもつながります。

空き家対策特別措置法の概要

2015年に施行された「空き家対策特別措置法」は、増え続ける空き家問題に対処するために制定されました。

この法律により、各自治体は空き家の調査と管理指導を強化する権限を持つことになりました。特定空家とは、倒壊の危険がある、衛生面で有害、景観を損なうなどの基準を満たす空き家を指します。特定空家に指定されると、所有者に対して指導や勧告が行われ、従わない場合には過料や行政代執行が行われることもあります。

この法律の施行により空き家問題に対する意識が高まったことは評価できます。ただし、実効性を高めるためには、さらなる法整備と資源の確保が必要と感じますね～

空き家の現状と今後の見通し

全国的に空き家の増加が続いています。特に地方では、人口減少と高齢化が進み、空き家が増加する一方です。しかし、自治体による対策も強化されており、空き家の調査や管理、活用に向けた取り組みが進められています。空き家をリノベーションして地域のコミュニティスペースにする、若者や移住者向けの住宅にするなど、多様な活用方法が検討されています。

編集部としては、今後さらに地域の特性に応じた空き家活用が進むことを期待します。また、空き家を資源と捉え、有効活用するための創意工夫が重要になってくるでしょう！

空き家の管理方法

ここからは空き家の管理方法を紹介しておきます。

換気をしっかりする

空き家が老朽化してしまう一番の原因は湿気です。湿気が溜まると建物が腐敗し、カビが発生する原因となります。これを防ぐためには、定期的な換気が必要です。特に、押し入れやクローゼット、靴箱などの湿気が溜まりやすい場所は徹底的に換気することが重要です。

具体的には、月に1度程度は全ての部屋の窓を開け、空気を入れ替えましょう。湿気が多い季節には、さらに頻繁に換気を行うことが望ましいです。

通水をしておく

水道を使わずに放置すると、水道管が錆びて破裂する危険があります。また、水道管の中の水が蒸発すると、下水管から悪臭が上がり、害虫やネズミが侵入する可能性もあります。

これを防ぐためには、定期的に通水を行うことが必要です。少なくとも月に一度は水を流し、水道管の状態を確認しましょう。水を1分ほど流すことで、新しい水が供給され、錆びの発生を防げます。

雨漏りしていないか確認する

雨漏りは空き家の老朽化を早める大きな原因となります。壁紙の剥がれや天井のシミは雨漏りのサインです。これらを見逃さず、早期に発見することが重要です。

また、クローゼットや押し入れにカビが発生している場合は、雨漏りが進行している可能性があります。雨漏りを発見した場合、早急に専門業者に修理を依頼しましょう。

掃除の重要性

空き家でも定期的な掃除は欠かせません。室内の掃き掃除や拭き掃除はもちろん、庭の手入れも重要です。庭を放置すると雑草が生い茂り、害虫が発生する原因となります。特に庭の雑草は害虫の住処になりやすく、家や近隣に悪影響を与えます。

また、近隣住民とのトラブルを防ぐためにも、庭の手入れは欠かせません。遠方に住んでいる場合は、防草シートや除草剤を活用することも有効です。

その他の管理ポイント

雨樋や外壁の塗装が剥がれていないか、ひび割れやカビが発生していないかを定期的に確認しましょう。また、近隣の変化や境界付近の異常も見逃さないようにすることが重要です。

さらに、防犯対策として、空き家が長期間放置されないようにすることも大切です。空き家が犯罪に利用されないためには、定期的に家を訪れ、防犯カメラやセンサーライトを設置することが効果的です。

＼ 要点まとめ ／

空き家の管理には、換気、通水、雨漏り確認、掃除、その他の管理ポイントを定期的に行うことが重要です。これにより、空き家の老朽化を防ぎ、価値を保つことができます。

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空き家を所有するコストとリスク

固定資産税

空き家であっても、所有している限り固定資産税が課されます。

固定資産税は、毎年1月1日時点でその不動産を所有している人に納税義務があります。多くの地域では税率は1.4%ですが、地方自治体によって異なる場合があります。

一般的には、住宅用地であれば固定資産税の評価額が軽減される特例措置が適用されます。具体的には、200㎡以下の部分については評価額が6分の1、200㎡を超える部分については3分の1に減額されます。

しかし、特定空家に指定されると、この軽減措置が解除され、固定資産税が大幅に増額されるリスクがあります。空き家を適切に管理しないと、税金の負担が大きくなるため、所有者は注意が必要です。

特定空き家に指定されるリスク

特定空家に指定されると、多くのデメリットがあります。

特定空家とは、放置すると倒壊の危険がある、衛生上有害、景観を損なうなどの状態にある空き家を指します。このような状態にあると、自治体からの指導や勧告、命令が出され、最終的には行政代執行が行われることもあります。また、前述のように固定資産税の軽減措置が解除され、税負担が増えることもあります。

特定空家に指定されないためには、定期的な点検と管理が必要です。建物の状態を常にチェックし、必要な修繕を行うことで、指定を回避することができます。

管理費用の実態

空き家の管理には一定の費用がかかります。管理サービスを利用する場合、月々の費用は5,000円から10,000円程度が一般的です。

例えば、大手管理会社であれば、通水や換気、庭の手入れなどを含めたフルサービスで月々だいたい10,000円～、限定的な管理であれば月々だいたい5,000円～が相場となります。また、NPO法人などが提供する低価格の管理サービスもありますが、基本サービスが少なく、必要に応じてオプションを追加する形式です。

自分で管理する場合は費用を抑えられますが、時間と労力が必要です。定期的な通水や換気、庭の手入れを自分で行うためには、月に数回は現地に足を運ぶ必要があります。これが遠方の場合、大きな負担となるでしょう。

火災保険の適用外について

多くの火災保険は、空き家に対して適用されないことが多いです。

空き家になると、火災や事故のリスクが高まるため、保険会社は保険金の支払いを拒否するケースが増えます。以前加入していた火災保険をそのまま継続している場合でも、空き家であることを申告しないと、実際の火災時に保険金が支払われない可能性があります。

保険適用外のリスクを回避するためには、空き家専用の火災保険に加入することが一つの方法です。また、火災防止のために、定期的な点検と管理を行い、リスクを最小限に抑えることが重要です。

まとめ　空き家を売却するメリット

管理コストとリスクの消滅

空き家を所有していると、定期的な管理が必要です。これには時間と労力がかかり、特に遠方に住んでいる場合は大きな負担となります。また、固定資産税の負担も毎年発生し、空き家を放置すると防犯リスクも高まります。

売却することで、これらの管理コストとリスクから解放されます。管理の手間が省けるだけでなく、固定資産税の支払いも不要になります。さらに、空き家が犯罪の温床になるリスクを回避することができます。

空き家売却の優遇税制

空き家売却の優遇税制

• 3,000万円の特別控除
• 相続から3年以内の売却
• 耐震工事や解体の必要性

空き家を売却する際には、税制上の優遇措置を受けることができます。

具体的には、相続した空き家を売却する場合、譲渡所得から3,000万円の特別控除が適用されます。この控除を受けるためには、相続から3年以内に売却する必要があります。また、空き家をそのまま売却する場合だけでなく、耐震工事を行ったり、建物を解体して更地にした場合にも適用されます。これにより、本来支払うべき税金を大幅に減らすことが可能です。

このように相続した空き家を早めに売却し、優遇税制を活用することが賢明だと考えます。税金の負担を軽減し、効率的に資産を管理するためにも、この特例を積極的に利用しましょう。

売却を検討すべきタイミング

空き家の売却を検討するタイミングとしては、まず相続直後が挙げられます。

相続から3年以内に売却すれば、前述の特別控除を受けることができます。また、空き家の管理が難しくなった場合も売却を検討すべきです。管理コストや手間が負担となり、適切に維持できない場合は、早めに売却してしまう方が良いでしょう。さらに、不動産市場の動向も重要です。不動産価格が高騰している時期に売却すれば、より高値で売却できる可能性があります。

編集部としては、売却のタイミングを見極めるために、不動産市場の情報を常にチェックし、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

＼ 要点まとめ ／

空き家を売却することで、管理コストとリスクから解放され、税制上の優遇措置を受けることができます。相続直後や管理が難しくなった時、不動産市場の動向を見て売却を検討することが重要です。