中古戸建を査定・売却する前に知っておくべきこと｜すべてを解説

中古戸建ての売却を考える際、正確な査定を受けるためには、事前に知っておきたい重要なポイントがいくつかあります。

• 土地と建物、それぞれの価値がどう見積もられるのか
• 築年数や市場動向がどう影響するのか

こうした要素を知るだけで、査定額は大きく変わるかもしれません。この記事では、査定の仕組みや種類、そして査定額に影響する要因まで、すべてをわかりやすく解説します。

中古戸建ての査定方法とは？

土地部分の査定方法

土地部分の査定は、物件の基盤となるため重要です。土地は建物と違って消耗しないため、その価値は大きく維持されます。しかし、周囲の開発状況や景気の変動などで地価が上下するため、同じ地域でもタイミングによって価格が変わることがあります。

土地の査定方法として一般的なのが「取引事例比較法」。

これは、近隣で最近取引された類似土地の価格を参考にし、そこから1㎡あたりの単価を計算して価格を算出する方法です。その価格をもとに、土地の形状や接道状況、方角などの条件を加味して最終的な金額を決定します。また、路線価や固定資産税評価額なども補助的に利用され、これらのデータに基づきより正確な査定額を出します。

編集部の意見としては、土地の査定は現地の条件をしっかり確認することが肝心です。同じエリアでも接道や方角の違いで評価が変わるため、プロのアドバイスを受けつつ判断するのが良いでしょう。

建物部分の査定方法

建物部分の査定では、土地と異なり「原価法」が一般的に使われます。

これは、新築時にかかった建築費（再調達価格）から、築年数による価値の減少分を引いた金額を算出する方法です。具体的には、建物がどのくらいの年月が経過しているかによって、減価率を適用し、現在の価値を割り出します。

一般的には木造住宅であれば、耐用年数が22年とされ、築10年程度であればおおよそ半分の価値、20年であればほぼゼロに近い価格となることが多いです。

しかし、建物が古くても、大規模なリフォームや適切なメンテナンスが施されている場合、建物の価値が下がりにくくなることもあります。また、ハウスメーカーの注文住宅など、ブランド力がある建物の場合も、その価値がプラスされることがあります。

取引事例比較法とは

取引事例比較法とは

• 近隣で取引された同じような条件の物件の成約価格を基に査定
• 同じ町内、エリア内で取引事例が多いほど精度が高まる
• 取引事例が少ない地域では参考値が限られる
• 景気や売買のタイミングによって価格が変動する

取引事例比較法は、近隣エリアで最近取引された類似物件の価格を基準に、査定を行う方法です。

例えば、同じ町内や地域で直近に売れた土地や建物の成約価格を参考に、㎡単価を算出し、それに対象物件の面積を掛け合わせて価格を計算します。この方法は、不動産取引が活発なエリアでは多く用いられ、取引事例が多ければ多いほど、より正確な価格を導き出すことができます。

しかし、田舎や取引事例が少ないエリアでは、参考にできる事例が限られるため、他の査定方法と併用する場合もあります。また、売却時のタイミングや市場の動向も影響するため、査定額が変動する可能性があります。

原価法の仕組み

原価法とは、建物の新築時にかかった費用（再調達価格）を基に、築年数に応じた価値の減少を差し引いて、現在の価値を計算する方法です。

建物の構造によって耐用年数や減価率が異なり、木造建物の場合は耐用年数が22年、鉄筋コンクリート造（RC）は47年などと定められています。年数が経過するごとに建物の価値は減少しますが、リフォームやメンテナンスが行われている場合、その分の価値は加味され、査定額が上がることもあります。

また、法定耐用年数を過ぎても、建物がしっかりとした状態であれば、一部の価値が残ることも少なくありません。

編集部の見解では、原価法は特に建物の価値を正確に判断するのに適していると考えます。ただし、リフォームやメンテナンスの履歴をしっかりと提出することで、査定額をアップさせるチャンスを逃さないようにしたいですね！

＼ 要点まとめ ／

中古戸建ての査定は、土地と建物を分けて査定することが基本です。土地は「取引事例比較法」、建物は「原価法」を使い、それぞれの条件を細かく評価します。

査定額に影響するポイント

築年数と建物の構造

築年数と建物の構造：要点

• 築年数が経過するほど建物の価値は減少
• 木造住宅の耐用年数は22年、鉄筋コンクリートは47年
• 耐用年数を過ぎると建物の価値はほぼゼロになる
• リノベーションやメンテナンスが査定額にプラスとなる

査定額において、築年数と建物の構造は非常に重要な要素です。

特に木造住宅の場合、一般的な耐用年数は22年とされており、これを過ぎると価値がほぼなくなると言われます。築10年を過ぎる頃には、建物の価値は半分程度まで減少し、築20年を超えると評価が著しく低くなることが多いです。

一方で、鉄筋コンクリート造（RC）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）の建物は、耐用年数が47年と長く、木造住宅に比べて価値が維持されやすい傾向にあります。

また、適切なリノベーションやメンテナンスが行われている建物は、築年数が経過していてもその価値がプラスに評価されることがあります。特に大規模なリフォームが施された物件は、築年数以上に良好な状態が維持されていることが多いため、査定額に大きな影響を与えます。

土地の条件（形状・接道状況など）

土地の査定において、形状や接道状況は非常に重要な要素です。特に「整形地」と呼ばれる、四角形に近い形をした土地は使いやすく、評価が高くなりやすいです。一方、不整形地や狭小地、また極端に奥行きが長い土地などは、建物を建てる際に制約が多くなるため、評価が下がる傾向にあります。

接道状況も大きなポイントとなるでしょう。建物を建てるためには、原則として幅員4メートル以上の公道に2メートル以上接していなければならないという「接道義務」があります。

これを満たさない土地は、再建築が難しく、土地の評価が大きく下がる場合があります。また、道路との高低差が大きい土地や、傾斜がある土地も、建築費用が増加する可能性があるため、査定額が低くなることが一般的です。

市場動向と需要の影響

不動産の査定額は、市場動向や需要の影響を強く受けます。景気が良く需要が高い時期には、物件の価格が上がりやすく、反対に景気が悪く需要が少ない時期には、査定額が低くなる傾向があります。

また、周辺地域の人気度やインフラ整備の進展も査定額に影響します。たとえば、新しい商業施設の建設や鉄道の新駅開業などの発展があれば、その地域の需要が高まり、物件の価値が上がることがあります。

また、売り出し中の物件が多い場合、競争が激化し、価格競争が起こるため、価格が下がる可能性があります。特に、同じエリアに新築物件が多く出回っている場合は、中古戸建てが比較対象となり、価格優位性が求められるため、査定額が抑えられることがあります。逆に、特定エリアでの物件需要が高まっている場合、価格が上昇することもあり、タイミングを見極めることが重要です。

戸建ての査定の種類

机上査定とその特徴

机上査定とは、物件に訪問せず、データだけを使って行う簡易的な査定方法です。

不動産会社は、物件の立地、土地の広さ、過去の類似物件の成約事例、公示価格などの情報を基に価格を推定します。机上査定の最大の特徴は、スピードです。依頼してから早ければ即日で結果が得られるため、時間がない方にとっては便利な方法です。

ただし、物件の外観や内部の劣化状況が反映されないため、査定額が実際の売却価格と大きく異なる可能性があります。特に、リフォームやメンテナンスが行われている物件や、築年数の経過によるダメージが大きい物件では、この査定方法だけでは正確な価格を把握しにくいでしょう。

編集部としては、机上査定は「ざっくりとした相場」を知るための手段として有効です。正確な価格を知るには、別の査定方法と併用することをおすすめします。

訪問査定のメリットと注意点

訪問査定は、不動産会社の担当者が物件を実際に訪れて査定を行う方法です。

建物の外観、内部の状態、設備の劣化具合、リフォームの有無などを詳細に確認できるため、より正確な査定額を算出できるというメリットがあります。また、物件の周辺環境や隣接する建物との関係性など、データだけでは分からない要素も評価の対象となります。

一方、訪問査定には、査定額が出るまでに時間がかかるというデメリットもあります。通常、訪問から査定結果が提示されるまでには1週間程度かかることが一般的です。また、訪問時に物件を綺麗にしておく必要があるため、清掃や片付けなどの準備も求められることがあります。

どちらの査定を選ぶべきか？

POINT

• 時間がない場合やおおまかな価格を知りたいなら「机上査定」
• 精度の高い価格を知りたい場合は「訪問査定」がおすすめ
• 物件の状態に自信がない場合は、訪問査定で正確な評価を
• 最終的には両方の査定を比較して判断することが理想

どちらの査定を選ぶべきかは、目的や状況によって異なります。短期間で手軽に相場を知りたい場合は「机上査定」が向いています。特に、売却を急いでおらず、おおまかな価格を把握したいという場合に最適です。

対して、売却を本格的に考えている場合や、物件の状態に自信がない場合は、より精度の高い「訪問査定」を依頼することをおすすめします。

訪問査定では、実際の建物の状態やリフォームの履歴が正確に反映されるため、売却価格に近い査定額が提示されます。また、売却の成功率を高めるためには、最終的には机上査定と訪問査定を比較し、納得のいく価格で売り出しを決めるのが理想的です。

＼ 要点まとめ ／

机上査定はスピーディで簡単、訪問査定は精度が高い。どちらの方法もメリットがあるため、最終的には状況に応じて選び、必要に応じて両方を活用しましょう。

査定書の見方とチェックポイント

建物部分の評価基準

査定書を確認する際、まず見るべきは建物部分の評価基準です。

建物は築年数や構造（木造、鉄筋コンクリート造など）に基づいて評価されます。木造住宅の場合、築22年を過ぎると法定耐用年数に達するため、評価額が大幅に減少する傾向がありますが、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）は耐用年数が47年と長く、その間の価値は比較的維持されやすいです。

また、リフォームや適切なメンテナンスが行われている場合、それらがプラスに評価され、築年数による減価が抑えられることもあります。例えば、大規模なリノベーションや水回りの設備の更新などがあれば、その分建物の価値が高まります。さらに、ハウスメーカーによる注文住宅や、特定のブランド価値を持つ建物の場合、査定額がプラスに評価されることも少なくありません。

類似物件の取引事例の確認方法

査定書では、類似物件の取引事例を元に価格が算定されますが、この取引事例が査定額に大きな影響を与えるため、しっかりと確認する必要があります。

まずは、査定書に記載された類似物件が、本当に対象物件と似た条件を持っているかをチェックしましょう。同じエリア内であっても、角地であったり、整形地のように形が良い土地は評価が高くなりやすく、比較するには不適切な場合があります。

また、取引事例が古すぎる場合は、当時の地価や市場状況が現在と異なるため、参考にするには注意が必要です。成約事例は、できるだけ最近のものを確認し、現在の市場価格に近いものを基準にすることが望ましいです。さらに、接道状況や方角なども大きな査定要素となるため、その点についても注視することが大切です。

査定額の根拠をしっかり確認する

査定額が妥当かどうかを確認するためには、その根拠をしっかり把握することが重要です。

査定書には、建物や土地がどのような基準で評価されたかが記載されているため、その内容に目を通しましょう。特に、築年数、建物の構造、土地の形状や接道状況などの細かい点について、不動産会社がどのように判断して査定額に反映させたかを確認します。

もし、査定額の説明が不十分であったり、根拠が不明瞭である場合は、遠慮なく不動産会社に詳細な説明を求めるべきです。また、同じ物件でも不動産会社によって査定額が異なることはよくあるため、納得のいく査定額が提示されない場合は、複数の会社に査定を依頼し、比較することをおすすめします。

編集部の意見として、査定額が高ければ良いというわけではなく、その額に納得できる理由があるかが非常に重要です。根拠がしっかりと説明される不動産会社を選ぶことで、安心して売却を進めることができるでしょう。

建物の価値がゼロの場合の対処法

「古家付き土地」として売る場合

建物が古くなり、査定額がゼロになった場合でも、「古家付き土地」として売却する方法があります。

この方法では、建物の価値は評価されないものの、買い手が購入後に解体して新築を建てることが前提となるため、土地の価値だけで売却を進めることができます。この場合、解体費用や手間が買い手側に発生するため、その分、価格設定は慎重に行う必要があります。

一方で、古家を残しておくことで固定資産税が抑えられるというメリットもあります。

日本では、建物が残っている土地に対しては固定資産税の特例が適用されることが多く、更地にするとその特例が失われ、税負担が増える可能性があります。そのため、解体せずに「古家付き土地」として売却する方が経済的に有利な場合もあります。

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建物を解体して売るメリット・デメリット

建物を解体して更地として売る場合、最大のメリットは買い手がつきやすくなる点です。

買い手は自分で建物を解体する手間や費用を省けるため、購入を決断しやすくなります。また、更地にすることで、土地の形状や広さがはっきりとわかり、土地本来の魅力が引き立つことも期待できます。

しかし、解体には数十万円から数百万円の費用がかかる場合があり、その費用が売却価格に完全に上乗せされるとは限りません。また、建物がなくなり更地になると、固定資産税の軽減措置が適用されなくなるため、税金が上がるというデメリットもあります。

そのため、すぐに売却できる確信がない限り、解体をするかどうか慎重に検討する必要があります。

編集部の意見として、解体を決断する前に、地域の不動産市場や土地の需要をよく確認し、必要であれば不動産会社と相談しながら判断することが重要です。場合によっては、古家を残して売る方が有利な場合もあります。

空き家状態の建物への対応策

建物が空き家状態になると、特に築年数が経過している物件ではメンテナンスが不十分だと劣化が進みやすくなります。そのため、定期的な清掃や最低限のメンテナンスを行い、建物の状態を維持することが重要です。

また、自治体によっては、管理が行き届いていない空き家を「特定空家」として指定し、固定資産税の優遇措置を取り消す場合があります。そのため、放置せずに適切な管理を行うことが必要です。

空き家をそのまま放置するのではなく、賃貸物件として利用するという選択肢も検討する価値があります。

特に立地条件が良い物件であれば、リフォームをして賃貸として収益化できる可能性があります。また、空き家のリフォームや解体に対しては、自治体によって補助金や税優遇制度が用意されていることもあるため、これらを活用するのも一つの方法です。

まとめ

中古戸建ての査定においては、土地と建物の両方が重要な査定ポイントとなります。土地は取引事例比較法による相場の計算が基本で、地価や接道状況などが大きく影響します。

一方、建物部分は築年数やメンテナンスの有無が鍵となり、原価法を用いて算出されます。査定書を確認する際には、建物の評価基準や類似物件の成約事例、そして査定額の根拠をしっかりと確認することが大切です。

また、建物の価値がゼロの場合は、「古家付き土地」として売るか、建物を解体して更地として売るか、あるいは賃貸やリフォームによる活用を検討することができます。どの選択肢を取るにしても、固定資産税や解体費用、リフォーム費用などのコストを考慮に入れることが重要。最終的には、不動産会社と相談しながら、現状に最も合った方法を選ぶことが成功への鍵となるでしょう！

＼ まとめ ／

中古戸建ての査定では、土地と建物を別々に評価し、査定書の内容をしっかり確認しましょう。また、建物の価値がゼロの場合でも、売却や活用の選択肢は複数あるため、状況に応じた最適な対策を選ぶことが大切です。