川越市で市街化調整区域の不動産を売却するコツ！

川越市で市街化調整区域の不動産（土地）の売却が難しいと感じていませんか？実は、コツさえ掴めば、効果的に売却することは可能です。

この記事では、市街化調整区域の不動産売却を成功させるためのポイントをご紹介。ターゲットを絞る重要性、地元不動産会社の活用法、売却前に開発許可を取得するメリットなど、具体的な戦略を丁寧に解説していきます。上手に売却を進めて、あなたの不動産を最大限に活用してください。

市街化調整区域の不動産が売却しにくい理由

建物が建てられないこと

• 開発許可が必要
• 許可の要件が厳しい
• 自由な建築が制限される

市街化調整区域内で不動産（土地）を売却する際の最大の障害は、何と言っても建物が建てられないことにあります。市街化調整区域では原則として新しい建物を建てることができず、建築するためには「開発許可」を取得しなければなりません。

しかし、この許可を得るための要件は非常に厳しく、容易には取得できないのが現実です。このため、買主は市街化調整区域の不動産（土地）を購入しても自由に建物を建てることができないため、需要が少なくなり、結果的に売却が難しくなっています。

住宅ローンの審査が厳しい

• 住宅ローンの対象外
• 担保評価が低い
• 現金一括購入が必要

市街化調整区域の不動産（土地）は、住宅ローンの審査が厳しいという問題もあります。建築不可の土地は住宅ローンの対象外となる場合が多く、また、土地の担保評価が低いため、仮に融資が可能であっても審査は非常に厳しくなります。

このため、購入希望者は現金での一括購入を余儀なくされ、買主の範囲が大幅に狭まることになります。結果として、売却がさらに難しくなるのです。

インフラの未整備

• 電気・水道・ガスが未整備
• インフラ整備に高額な費用がかかる
• 生活利便性の低下

市街化調整区域の土地は、もともと人が住むことを想定していないため、電気・水道・ガスといったインフラが整備されていない場合が多いです。これらのインフラを整備するためには高額な費用がかかることもあります。

インフラの未整備は生活利便性を大きく低下させるため、購入希望者の関心を引くことが難しく、結果として売却が難しくなります。

市街化調整区域の不動産が売却しにくい理由　まとめ

市街化調整区域の不動産が売却しにくい理由は、上記した様々な要素が重なり合っているためです。

これらの要素が複雑に絡み合い、売却を阻む大きな障害となっています。不動産をスムーズに売却するためには、これらの問題を理解し、適切な対策を講じることが重要となることを覚えておきましょう！

＼ 要点まとめ ／

市街化調整区域の不動産（土地）は、建物が建てられないこと、住宅ローンの審査が厳しいこと、インフラの未整備が売却困難と言われる主な要因です。

市街化調整区域でも売却しやすい不動産

開発許可を取得した建物がある不動産

• 合法的な手続きを経て建てられた建物
• 再建築が可能

市街化調整区域内で売却しやすい不動産の一つに、開発許可を取得して建てられた建物がある不動産があります。これらの建物は、厳しい審査を通過し合法的に建てられているため、買主にとっても安心して購入できる物件です。

また、同規模・同用途の建物であれば将来的に再建築も可能なため、高い利用価値があります。このため、開発許可を取得した建物がある不動産は、市街化調整区域内でも比較的売却しやすいと言えるでしょう。

60条証明のある不動産

• 農家住宅や農林漁業用建築物
• 業務用の建築物
• 宅地利用されている土地

市街化調整区域内で売却しやすい不動産のもう一つの例は、60条証明を持つ不動産です。

60条証明とは、都市計画法の開発許可を要しない計画に適合している証明のことです。この証明を取得している建物には、農家住宅や農林漁業用建築物、日常生活用品の販売・加工等の業務用建築物などが含まれます。

これらの不動産は既に宅地として利用されているため、新たに開発許可を取得する必要がなく、購入希望者にとっても魅力的な物件となり得ます。

開発許可が得られる可能性のある土地

さらに、市街化調整区域内で売却しやすい土地には、開発許可が得られる可能性のある土地があります。このような土地は、市街化区域に隣接し、自然的・社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域に位置しています。例えば、50以上の建築物が連たんしている地域などが該当します。こうした土地は、開発許可を得られる可能性が高く、将来的な利用価値も期待できるため、売却が比較的容易だと考えれるでしょう。

＼ 要点まとめ ／

市街化調整区域でも売却しやすい不動産には、開発許可を取得した建物、60条証明のある不動産、開発許可が得られる可能性のある土地があります。

市街化調整区域で特に売却しにくい不動産

農地の売却が難しい理由

• 農地法による転用許可が必要
• ダブル規制が存在
• 購入希望者が限られる

市街化調整区域内で特に売却しにくい不動産の一つに農地があります。

農地を農地以外に転用するためには農地法による転用許可が必要であり、さらに市街化調整区域では都市計画法による規制も加わるため、ダブル規制が存在します。このため、農地の売却は非常に難しくなります。また、農地を購入できる人は農家や新規就農者などに限られ、購入希望者が非常に限られているため、買い手を見つけるのが困難です。

＞＞農地転用とは？

開発許可が得られない土地の問題点

• 立地基準を満たさない
• 市街化調整区域内の更地
• 売却価値が低い

開発許可が得られない土地も、市街化調整区域内で特に売却しにくい不動産に該当します。例えば、都市計画法第34条に定められた立地基準を満たさない土地は、開発許可を得ることができません。市街化調整区域内の更地は特にこの問題が深刻で、多くの土地がこの立地基準を満たしていないため、開発許可を得るのが難しくなります。その結果、売却価値が低く、購入希望者も少なくなり、売却が困難になることが多いでしょう。

売却困難な物件の例

市街化調整区域で特に売却しにくい不動産の具体例として、農地と開発許可が得られない土地が挙げられます。これらの物件は、農地法や都市計画法による規制が存在し、転用や開発が難しくなると、購入希望者が限られ、売却が非常に困難となります。売却を検討している方は、これらの問題点をしっかりと理解し、適切な対策を講じることが重要です。売却が困難な物件でも、専門家のアドバイスを受けることで解決策が見つかるかもしれません。

市街化調整区域の不動産を売却するためのコツ

ターゲットを絞ることの重要性

市街化調整区域の不動産を売却するためには、ターゲットを絞ることが重要です。例えば、農家や新規就農者は、開発許可を必要とせずに自宅を建てることができるため、購入の可能性があります。

また、隣地所有者に声をかけることで、駐車場や作業場としての利用を検討する人が見つかるかもしれません。さらに、商業用途に興味を持つ人たちに向けた企業向けの広告も効果的です。具体的なターゲットを設定し、それに合わせたアプローチを行うことが売却成功の鍵となります。

地元不動産会社の活用方法

又、実際に市街化調整区域の不動産を売却する行動を起こす際には、地元の不動産会社を活用することが非常に有効です。地元の不動産会社は地域の市場動向を熟知しており、豊富なネットワークを持っています。（このため、適切な買主を見つけるのに役立ちます）

また、地元の不動産会社だからこそ地域に特化した専門的なアドバイスを受けることができ、売却の手続きや価格設定に関する助言を得ることができます。これにより、スムーズな売却が期待できるでしょう。

売却できないときの活用方法　事例

コインパーキングとしての活用

市街化調整区域の土地が売却できない場合、コインパーキング（時間貸し駐車場）として活用するのは効果的であり、メジャーな方法です。コインパーキングは建物を建てる必要がなく、開発許可が不要なため、市街化調整区域でも問題なく運営できます。

また、周辺に人口の多い市街化区域があるため、駐車場の需要も一定程度見込めます。さらに、コインパーキングとして運用することで、土地の維持費の負担を軽減し、売却までの期間中の収益を確保することが可能になるでしょう。

その他の土地活用方法

コインパーキング以外にも、市街化調整区域の土地を有効活用する方法はいくつかあります。

• 太陽光発電施設の設置
• 農業用倉庫としての利用
• 賃貸農地としての提供

例えば、太陽光発電施設の設置です。太陽光発電は比較的広い土地を必要としますが、市街化調整区域の土地はその要件を満たしやすく、再生可能エネルギーの普及にも貢献できます。また、農業用倉庫として利用する方法もあります。農業関連の施設であれば、土地の特性を活かしつつ、有効に活用することができます。さらに、賃貸農地として提供することも一案です。農家や新規就農者に貸し出すことで、一定の収益を確保できるでしょう。

活用事例とその効果

市街化調整区域の土地を有効に活用するための具体的な事例として、

• コインパーキング
• 太陽光発電施設
• 農業用倉庫
• 賃貸農地

を挙げてみました。

これらの活用方法は、土地の特性を活かしながら、売却までの間に一定の収益を得ることができます。特にコインパーキングは初期投資が少なく、手軽に始められるため、活用しやすい方法です。土地活用の選択肢を広げることで、売却が難しい市街化調整区域の土地でも、資産としての価値を最大限に引き出すことが可能となるでしょう。参考にしてみてください。

まとめ

市街化調整区域の不動産は売却が難しい場合がありますが、適切な活用方法を見つけることで、その価値を最大限に引き出すことは可能です。

売却しやすい市街化調整区域の不動産の特徴を理解し、

• ターゲットを絞ったアプローチすること
• 地元不動産会社の活用

など、具体的な戦略を立てることが重要です。

また、もし売却できない場合でも、コインパーキングや太陽光発電施設などの土地活用方法を検討することで、収益を上げることが可能です。市街化調整区域の不動産に関する悩みがある方は、ぜひこれらのポイントを参考にして、最適な対策を講じてください。