― 2027年4月から ―
こんにちは、安い不動産（同）です。今回はちょっとマニアックな話です。川越市の市街化調整区域で家を建てるときのルールが、来年4月から厳しくなります。（お隣の狭山市では、同じ制度がすでに今年4月から始まっています。）
ひとことで言うと
- 市街化調整区域には、親や祖父母がその地域に長く住んでいれば、子や孫が自分の家を建てられるという決まりがあります（都市計画法34条12号にもとづく、市の条例の決まりです）。
- これまでは、この決まりを使って、農地を買って、そこに家を建てることができました。
- ところが川越市では、2027年（令和9年）4月1日から、「農地を買って建てる」やり方が使えなくなります。
- 今のルールで進めたいなら、2027年3月末までに開発許可の申請を出す必要があります。
どうして農地だと建てられなくなるの？
農地は、農地法の許可（農地転用の許可）が下りるまで、名義を買主に移せません。一方、家を建てる許可（開発許可）は、「その土地を持っている人」でないと取りにくい。「許可が先か、名義が先か」という、卵とニワトリのような関係です。
そこでこれまでは、「仮登記（かりとうき）」という方法を使っていました。「農地転用の許可が下りたら名義を移します」という約束を、先に登記簿に載せておくやり方です。川越市は、この仮登記が済んでいる土地も「持っている土地」として扱ってくれていました。
来年4月からは、この仮登記の土地が「持っている土地」に入らなくなります。名義を先に移せない農地は、この決まりで買って建てることが、実質できなくなります。
ほかにも変わること
- 親族の範囲が「3親等内」までになります。
親・祖父母・曾祖父母、子・孫・ひ孫、兄弟姉妹、おじ・おば、甥・姪までです。それより遠い親戚は対象外になります（配偶者側の親族も3親等内まで）。 - 親族がもともと持っている土地に建てるやり方は、改正後も使えます。
変わるのは「新しく農地を買って建てる」場合です。
今のルールで間に合わせたい方へ
川越市の案内では、2027年（令和9年）3月末日までに開発許可を申請したものは、今のルールで審査されます。農地の場合は、農地転用の許可申請も同じ期限までに出しておく必要があります。また、開発許可に必要なほかの申請・手続きの受付が済んでいることが条件で、書類がそろっていないと受け付けてもらえないこともあります。
期限まで、残り半年ほどです。 測量、親族関係の書類集め、農地転用の準備には時間がかかります。お考えの方は早めにご相談ください。
根拠
- 都市計画法 第34条第12号（市街化調整区域でも、市の条例で決めた区域・目的なら開発を認める規定）
- 川越市開発許可等の基準に関する条例 第4条第1項第1号イ（市街化調整区域に長く住む人の親族のための自己用住宅）
- 同条例の審査基準
- 2027年3月31日までの基準：対象の土地に「開発行為を行う者が所有している土地（農地法第５条許可を停止条件とした所有権移転仮登記を完了した土地を含む）」とある
- 2027年4月1日からの基準：「開発行為を行う者が所有している土地」とだけあり、仮登記の土地を含むという書き方がなくなった。親族は「３親等内のものに限る」と明記
- 川越市ホームページ「市街化調整区域に長期居住する者の親族のための自己用住宅に係る基準の一部改正について」
https://www.city.kawagoe.saitama.jp/shisei/toshikei/1010554/1010806/1017953/1022020.html
市街化調整区域の土地や農地のことは、安い不動産（同）にお気軽にご相談ください。
写真：川越市役所 本庁舎（撮影：Asturio Cantabrio／Wikimedia Commons、CC BY-SA 4.0）
