― 【古い家と耐震 第3弾】確認申請なしでできる工事と、市の「認定」という道 ―
こんにちは、安い不動産（同）です。前回、2025年4月から木造2階建ての大がかりなリフォームに確認申請が必要になったことをお伝えしました。そこで気になるのが、「再建築不可」の家です。家の前の道に2m以上接していないため、建て替えができない土地に建っている家のことです。
目次
ひとことで言うと
- 確認申請が要る工事では、原則として今の基準に合わせることが求められます。接道が2m未満だと、そのままでは確認が下りません。
- ただし、市（特定行政庁）の「認定」を受ければ、接道を満たさないままでも大規模リフォームができる仕組みがあります（2024年4月から）。
- そもそも確認申請が要らない工事なら、これまでどおりできます。
まず、確認申請が要らない工事
次のような工事は「大規模の修繕・模様替」に当たらず、再建築不可の家でも、これまでどおりできます。
屋根
- 屋根材（瓦・スレートなど）だけの張り替え
- 今の屋根の上に新しい屋根をかぶせる工事（カバー工法）
外壁
- 外壁の外側の仕上げ材だけの張り替え
- 今の外壁の上に新しい仕上げ材をかぶせる工事
- 外壁の内側からの断熱工事
床・階段
- 床の仕上げ材だけの張り替え、上からの重ね張り
- 階段の半分に満たない段の直し、上から仕上げ材をかぶせる工事
そのほか
- キッチン・お風呂・トイレなどの水回りの入れ替え
- 手すりやスロープの取り付け
- 壁・柱・床・はり・屋根・階段のどれも半分を超えない工事
また、平屋で延べ面積200㎡以下の家は、大がかりなリフォームでも確認申請は要りません。
確認申請が要る工事をしたいときは「認定」
骨組みまで半分を超えて直すような工事は、確認申請が必要です。このとき、次の3つがそろえば、接道を満たさないままで工事ができます。
- 大規模の修繕・模様替であること（増築や建て替えではない）
- 使う人が増えるような用途の変更をしないこと（例：住宅をそのまま住宅として直す）
- 市（特定行政庁）が、交通・安全・防火・衛生の上で支障がないと認めること
3つ目の「認定」が要ること、そして認定の基準は市ごとに決めることがポイントです。京都市のように基準を公表している市もあります。川越市など近くの市の基準は、工事の計画を立てる前に、市の建築指導課に相談するのが確実です。
売る・買うときの見方
- 再建築不可の家でも、屋根・外壁・内装・水回りの工事なら、これまでどおりできます。
- 骨組みから大きく直したいなら、市の認定が取れるかどうかで、できる工事が変わります。
- 買う側にとっては、「どこまで直せるか」で家の値打ちが変わります。売るときは、リフォームの見積もりの前に市に確認しておくと、話が進めやすくなります。
当社からひとこと
当社は、再建築不可の家や、道の条件が難しい土地のご相談もお受けしています。「この家はどこまで直せるのか」が分からないときは、お気軽にご相談ください。
根拠
- 国土交通省「建築物の改修における建築基準法のポイント説明会」資料（令和7年11月更新。【接道】利用者の増加が見込まれる用途変更を伴わず、特定行政庁が交通・安全・防火・衛生上支障がないと認めれば既存不適格のままでよい。確認申請が不要な改修の例）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/content/001911322.pdf - 国土交通省「令和4年改正 建築基準法について」（接道義務・道路内建築制限の遡及適用の合理化）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_kijunhou0006.html - 国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関するQ&A」
https://www.mlit.go.jp/common/001766698.pdf - 国土交通省「『4号特例』見直しのポイント」（平屋かつ延べ面積200㎡以下の建築物の扱い）
https://www.mlit.go.jp/common/001500388.pdf - 京都市「大規模の修繕・模様替に伴う接道規定の適用除外に係る認定制度の概要」（施行令第137条の12第11項。令和6年4月1日の政令改正で創設）
https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000323700.html - 建築基準法 第43条（接道義務）、第3条第3項、第86条の7第1項、建築基準法施行令 第137条の12第11項
- 問い合わせ先：川越市 建築指導課（049-224-5974）
再建築不可の家・古い家付きの土地のご相談は、安い不動産（同）にお気軽にどうぞ。
写真：中央合同庁舎3号館（国土交通省本庁舎）（撮影：掬茶／Wikimedia Commons、CC BY-SA 3.0）
